Úřednická škatulata

Euro | 24.9.2007 | : Reality | : 74 | : HANA BOŘÍKOVÁ

NEMOVITOSTI

Maďaři si postaví vládní campus, občas se stěhují i čeští úředníci

Zadlužený maďarský vládní kabinet se odhodlal k ambicióznímu počinu. Develeperskému. Na nevyužívaných průmyslových pozemcích v blízkosti budapešťského Západního vlakového nádraží nechá vystavět vládní městečko. Proč? Důvodem mají být vysoké náklady na údržbu jednotlivých ministerstev roztroušených po maďarské metropoli. Projekt za více než patnáct miliard korun se skládá ze dvou částí. Stěžejní je kancelářská budova pro jedenáct ministerstev a premiéra, jež vyroste na čtrnácti hektarech. Dle vládního usnesení musí být komplex pro 5550 úředníků dokončen v květnu roku 2009. Šibeniční termín ovšem považují někteří developeři za nereálné politikum. Záměr pokračuje rozvojem parcel v okolí megaúřadu o rozloze zhruba 40 až 50 hektarů, na nichž by měly vyrůst parky, apartmány či obchody. Celý projekt provází několik ostře sledovaných tendrů.
Maďar i Japonec. Ten první – na umístění vládního campusu – vyhlásila vláda na konci loňského roku. Parcely u nádraží už potom byly součástí zadávací dokumentace na architektonický návrh budovy. V porotě hodnotící sedmnáct návrhů zasedl též proslulý architekt Daniel Libeskind. „Vítězné konsorcium Maďara Pétera Janesche a Japonce Kenga Kumy nepatří mezi nejslavnější ani ve světě, ani doma. Aktuálně probíhá tendr na investora projektu. A ten je mnohem zajímavější,“ řekl týdeníku EURO István Hajnal, ředitel jedné z největších maďarských developerských společností Biggeorge’s – NV. Není divu, maximální náklady na projekt stanovil kabinet až na 550 milionů eur!
Na financování se bude podílet „erár“ i soukromá sféra. „Projekt ovlivní realitní trh v celé Budapešti. Je třeba počítat s uvolněním prostor po ministerstvech, které butřeba zrekonstruovat a nabídnout, takže poroste nabídka kancelářských ploch. Ale zdravě. Větší dopad očekávám u rezidenčních projektů, vyskočí ceny nájemného,“ soudí Hajnal.
Češi hospodaří po česku. A jak je tomu u nás? „Předchůdce najdeme v Nizozemsku, kde firma ING vybudovala komplex pro soudní dvůr výměnou za justiční budovy po celém městě. Koncentrace veřejnou správu zefektivní. Odhaduji, že třeba náklady na provoz kanceláří v pražském BB Centru jsou o 40 procent nižší než v historických budovách,“ říká radní Prahy 1 Filip Dvořák (ODS), v jehož rajonu se většina vládních paláců nachází.
Češi zatím ovšem Maďary následovat nehodlají a novinky ve správě majetku nechystají, přestože se současný systém nakládání se státními nemovitostmi nedá rozhodně nazvat ideálním. Zástupci sdružení eStát, jež se zaměřuje na efektivní státní správu, jej rovnou titulují „nesystémový a nehospodárný“. Nejde o malé peníze. Ministerstvo financí uvádí, že letošní rozpočet počítá s výdaji organizačních složek státu (netýká se příspěvkových organizací a státních fondů) na opravy a udržování majetku s více než 5,5 miliardy korun. Resort už ale netuší, na správu kterých budov peníze jdou. „To, že stát nevlastní centrální soupis všech svých nemovitostí a účetnictví složek státu neumožňuje přesně rozklíčovat, jakou část nákladů konkrétní instituce představují náklady na správu a chod budov, je důkazem, že stát reformu hospodaření s vlastním majetkem potřebuje,“ vyvozuje eStát.
Dosavadní systém vládních dislokací, které v podstatě značí, že úřady nemohou se svými nepotřebnými nemovitostmi hospodařit – rozhodují o nich komise, které je přednostně přidělují jiným úřadům –, je dle ministerstva financí dostatečný. Nic na tom nemění ani fakt, že tento živelný režim nemůže být motivující. Navíc zřejmě vede úředníky k vymýšlení cestiček, jak jej obejít, což dokládá příklad ministerstva práce a sociálních věcí z loňska. „Pokud ministerstvo prodá nějaký majetek, je výtěžek příjmem státního rozpočtu. Pokud bychom prodali nemovitost, tak bychom si za utržené peníze žádný jiný dům koupit nemohli,“ vysvětlila složitou směnu budov MPSV bývalá náměstkyně ministra Škromacha Yvona Legierská (EURO 4/2006). Sdružení eStát se domnívá, že současné disproporce by vyřešil jeden úřad či agentura, která by soustředila všechny veřejné nemovitosti. Podobný model využívá spolková země Severní Porýní-Vestfálsko nebo Rakousko. „U sousedů si státní instituce pronajímají budovy za tržní ceny od stoprocentní dcery státu Bundes Immobilien Gesellschaft (BIG), do níž stát převedl zhruba pět tisíc nemovitostí v tržní hodnotě čtyř miliard eur. Tím dochází k reálným peněžním tokům a manažeři BIG jsou zainteresováni na výsledku hospodaření,“ popisuje Jan Šnajdr, ředitel Asociace pro podporu projektů PPP. Ale ani to by u nás zřejmě nebylo všelékem. Na podobném principu centralizoval státní parcely Pozemkový fond ČR. Mimořádný režim vydávání stovek lukrativních hektarů, o němž věděli jen vyvolení, stál nakonec křeslo ministra zemědělství Petra Zgarbu. A fond se dosud snaží získat pozemky zpět soudní cestou.
Miliardové úspory? V případě, že by se však podařilo vytvořit transparentní centrální správu nemovitostí, odhaduje eStát úsporu na sedm až dvanáct miliard korun ročde ně. Úřad by mohl velkým objemem nákupu služeb (údržba, úklid, stravování, ostraha) tlačit dodavatele k lepším cenám a zároveň by uspořil na mzdách „armády“ zaměstnanců odborů správy majetku, které si instituce vydržují. Například resort spravedlnosti se loni rozhodl najmout na správu nového justičního areálu Na Míčánkách specializovanou firmu. Zuzana Kuncová z ministerstva krok odůvodnila tím, že by jinak museli pro tento účel vyčlenit padesát lidí.
Kdyby fungovala agentura, jež by dohlížela na státní nemovitosti, úředníci by asi též přišli o nějaký ten metr čtvereční kanceláří; nyní totiž často pracují na dvakrát větším prostoru než jejich kolegové v privátní sféře. Možná by také nemířili do nejlukrativnějších lokalit – úřad by se pravděpodobně pustil do takzvaných accommodation swaps, jejichž smyslem je stěhovat státní správu z budov v centrech do méně atraktivních lokalit. Úřady sídlí na těch nejlepších adresách, investoři by mohli slavit. Poslední velký balík nemovitostí v centru Prahy vrhla na trh přede dvěma lety ČSOB, která si libuje, jak vydělala. Deset domů prodala za 3,2 miliardy korun, přičemž svých 2400 zaměstnanců sestěhovala do nového ústředí za 2,7 miliardy korun na Radlické.
Neslavné pokusy. Edvard Kožušník, vedoucí projektu eStát, upozorňuje, že pokusy o centrální správu většinou vznikají na bázi poptávky trhu, když se spojí politický i ekonomický zájem. „Podobně probíhala elektronizace veřejné správy, ale to není v zásadě špatně. Za problém bych označil pražský magistrát,“ říká Kožušník. Ovšem pražská radnice není sama, i počínání dalších úřadů, které se pokusily zapojit do chvályhodné myšlenky soustředění zaměstnanců, nelze dávat za příklad. O pronájmu Škodova paláce pražským magistrátem od realitního magnáta Sebastiana Pawlowského už bylo popsáno mnoho stran. Takže jen stručně: Radnice zaplatí za služby a nájem budovy, již developer koupil od firmy ČEZ za 850 milionů korun, během dvaceti let kolem čtyř miliard korun (207 milionů korun ročně). Přitom třeba ČSOB si postavila vlastní sídlo o 1,3 miliardy levněji. Zřejmě nelichotivé výpočty vyprovokovaly zástupce magistrátu k výrokům o výhodnosti transakce – Praha by prý měla každý rok ušetřit desítky milionů. Zdrojem úspor mají být pronájmy z uvolněných domů a odpadlé náklady na údržbu. „Většina uvolněných budov stále leží ladem. A falešná je položka zhruba 80 milionů úspor za údržbu pronajatých budov, se kterou magistrát kalkuluje. K údržbě na vlastní náklady se nezavázaly dokonce ani městské organizace PVS a TSK, které si budovy pronajaly! I při hodně velkém optimismu se město může dostat na úsporu 140 milionů ročně, ztráta z akce pak bude ,pouhých‘ 67 milionů ročně,“ předkládá trochu jiné (a dle dostupných údajů realističtější) výpočty opoziční zastupitel Jiří Witzany (SNK ED).
Akce kulový blesk. A dva příklady závěrem. Operace přezdívaná úředníky ministerstva práce „kulový blesk“ musela stát mraky vymýšlení. Loni předložilo MPSV vládě návrh, že vymění své tři pražské nemovitosti s Českou správou sociálního zabezpečení (ČSSZ) za palác v ulici Lannova mezi Petrským náměstím a Vltavou. Ten že poté smění s firmou WSF – Delta za budovu ve Vysočanech a polovinu domu ve Veleslavíně. Důvodem měla být koncentrace roztroušených zaměstnanců. Dlužno podotknout, že se vše obešlo bez otevřeného výběrového řízení. Dopadlo to tak, že úředníci MPSV jsou stále roztroušeni, do Vysočan se nastěhovala ČSSZ a WSF – Delta se chystá zrekonstruovat dům (jehož hodnotu i s pozemkem odhadují realitní odborníci až na miliardu korun) na šestihvězdičkový hotel.
Jedničku s hvězdičkou by za stěhování nedostal ani Nejvyšší kontrolní úřad (NKÚ). Před koncem minulého roku si na pět let pronajal jedenáct tisíc metrů čtverečních od PPF Investments za 74,5 milionu korun ročně. V roce 2004 ovšem zakoupil za 83,5 milionu korun pro výstavbu svého sídla pozemky v areálu Holešovického pivovaru od ING Real Estate. Parcely ovšem nyní nemůže prodat; musel by je nabídnout k bezúplatnému převodu státu, pronajímá je proto pro zřízení staveniště za cenu pro tento účel obvyklou. Navíc se ještě myšlenky na vlastní bydlení definitivně nevzdal, ale „nebude požadovat téměř miliardu na výstavbu nových administrativních budov ani pro svou potřebu, pokud je dostatečná nabídka kancelářských prostor v Praze za ekonomickou cenu“, říká prezident NKÚ František Dohnal.

***

Kdyby fungovala agentura, jež by dohlížela na státní nemovitosti, úředníci by asi také přišli o nějaký ten metr čtvereční kanceláří; nyní totiž často pracují na dvakrát větším prostoru než jejich kolegové v privátní sféře

Foto popis| VÝHODNÁ POLOHA. Úřady sídlí v Praze i na těch nejlepších adresách. Pokud by se jako v Maďarsku sestěhovaly do jednoho komplexu, investoři by se o budovy poprali. Eminentní zájem o dům ministerstva pro místní rozvoj na Staroměstském náměstí měl například hotelový řetězec Kempinski.
Foto autor| FOTO: archiv, Martin Pinkas

Foto popis| VLÁDNÍ MĚSTEČKO. Do května 2009 by měl investor předat maďarskému kabinetu administrativní komplex, do něhož se přestěhují ministerstva a premiér. Superúřad vyroste na nevyužívaných pozemcích v blízkosti nádraží. Soutěž na projekt vyhráli domácí architekti Peter Janesch a Kengo Kuma (Japonsko).
Foto popis| SMĚNNÝ OBCHOD. Ministerstvo práce a sociálních věcí vyměnilo historický palác v Lannově ulici, jehož hodnotu odhadují realitní odborníci až na miliardu korun, za novostavbu ve Vysočanech. Bez otevřeného výběrového řízení.
Foto autor| FOTO: archiv

O autorovi| HANA BOŘÍKOVÁ (hana.borikova@euro.cz)